2024年，物业管理行业在宏观经济环境复杂多变的背景下，呈现出营收增速放缓、利润大幅下滑的态势。根据57家上市物企披露的年度业绩报告，行业总营收同比增长4.6%至2809.91亿元，但净利润同比下降19.1%至115.12亿元，行业“增收不增利”现象进一步加剧。这一趋势的背后，既有物业费限价、降价等政策的影响，也有物企为保盘、拓盘而加大社区投入的原因，同时关联方应收款坏账风险的释放也对利润形成侵蚀。
从企业表现来看，头部物企依然保持了一定的增长韧性。碧桂园服务以439.93亿元的总营收稳居行业第一，万物云以362.24亿元紧随其后。共有8家物企营收突破百亿元，11家物企营收超过行业均值49.30亿元。然而，部分物企的营收表现并不乐观，17家物企营收同比出现负增长，其中雅生活服务、金科服务、建发物业等企业的营收降幅尤为显著。从企业属性来看，国资物企的抗风险能力较强，2024年营收增速为8.9%，而民营物企的营收增速仅为1.7%。
利润端的表现则更为严峻。57家上市物企的净利润均值回落至2.02亿元，19家物企净利润出现负增长，其中13家陷入亏损。雅生活服务、合景悠活和金科服务的净亏损金额分别为31.27亿元、5.59亿元和5.51亿元，成为行业亏损的典型案例。净利润同比下滑的物企占比超过五成，其中合景悠活净利润下滑996.44%，雅生活服务下滑547.51%，显示出行业盈利能力的显著恶化。
行业集中度的加速提升是2024年物业管理行业的另一大趋势。头部物企通过优化项目结构、聚焦高利润区域，进一步巩固了市场地位。碧桂园服务在管面积突破10.37亿平方米，同比增长8.4%，保利物业和恒大物业分别以8.03亿平方米和5.79亿平方米位列第二、第三。然而，部分物企在管面积出现负增长，如世茂服务在管面积同比减少12.8%，雅生活服务在管面积下滑6.8%。这表明物企正在从规模扩张转向效益优先，逐步退出低效项目，集中资源提升运营效率。
此外，关联方风险对物企业绩的影响不容忽视。雅生活服务、合景悠活等企业因关联方应收款坏账风险计提大额减值，导致利润大幅下滑。合景悠活管理层在业绩会上表示，关联方欠款回收进度放缓是亏损的主要原因之一。这一现象反映出物业管理行业与地产行业的强关联性，以及在地产行业下行周期中，物企面临的经营压力。
展望未来，物业管理行业的发展重心将从“量”转向“质”，区域聚焦和城市深耕成为行业共识。万物云提出的“蝶城”战略已初见成效，截至2024年末，其蝶城数量增长至666个，未来计划进一步扩大至1000个。头部物企通过数字化转型、优化业务结构，正在逐步提升竞争力和盈利能力。然而，行业整体面临的挑战依然严峻，如何在复杂多变的市场环境中实现稳健增长，将是物企未来需要解决的核心问题。
本文源自金融界